中華化工網(wǎng)訊：上周香港出臺(tái)了今年第五套樓市調(diào)控措施,旨在控制樓市的投機(jī)行為.中國(guó)、新加坡、臺(tái)灣、泰國(guó)和馬來(lái)西亞近期亦推出了更加嚴(yán)格的樓市監(jiān)管措施.

但亞洲投資者對(duì)房地產(chǎn)的胃口遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有滿足,房?jī)r(jià)還在繼續(xù)攀升.那將可能促使政府再次提高抵押貸款申請(qǐng)條件,增加土地供應(yīng),其中中國(guó)或會(huì)開征房產(chǎn)稅.

"我認(rèn)為最基本的情形是,我們將需要更多措施,當(dāng)前這套措施有效果,但影響是暫時(shí)的,"ING Financial Markets駐新加坡的研究主管Tim Condon稱.

因?yàn)槭袌?chǎng)流動(dòng)性過(guò)多,央行不愿過(guò)快升息,全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇時(shí)好時(shí)壞,限制了當(dāng)局這次控制樓市投機(jī)行為的能力.

很多投資者,尤其是高端房產(chǎn)的投資者揣著大筆現(xiàn)金入市,意味著限制抵押貸款發(fā)放等與房?jī)r(jià)相關(guān)的措施不會(huì)有以往那麼有效.

香港豪宅的價(jià)格目前比1997年亞洲金融危機(jī)發(fā)生前觸及的峰值還要高,與內(nèi)地富人購(gòu)置香港地產(chǎn)不無(wú)關(guān)系.

看看新加坡的報(bào)紙,就會(huì)發(fā)現(xiàn)有不少報(bào)導(dǎo)顯示,新開發(fā)的公寓樓盤首日開盤便告售罄.

"我們?cè)谶M(jìn)入一個(gè)未知領(lǐng)域,因?yàn)榻衲昶褚淹瞥龅拇胧┤粼谝郧皶?huì)富有成效,但現(xiàn)在情況不一樣了,市場(chǎng)流動(dòng)性充裕,而且利率水平又較低,"Cushman & Wakefield的副主席Donald Han稱.

地產(chǎn)機(jī)構(gòu)Knight Frank稱,2009年中至2010年中期間,香港住宅價(jià)格上漲了25%,同期新加坡房?jī)r(jià)漲了37%.

**是否已學(xué)到教訓(xùn)**

亞洲各國(guó)決策者深知地產(chǎn)泡沫的可怕.1997年金融危機(jī)是從泰國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)開始,之後引發(fā)區(qū)域地產(chǎn)價(jià)格崩盤;此外,美國(guó)次優(yōu)抵押貸款市場(chǎng)瓦解,以及之後接踵而至的金融市場(chǎng)亂象,也讓亞洲多數(shù)地區(qū)陷入衰退.

1997/98年危機(jī)過(guò)後,亞洲各國(guó)當(dāng)局莫不施行"審慎的總體經(jīng)濟(jì)措施"以抑制房貸成長(zhǎng),過(guò)了多年之後這樣的思維才成為西方監(jiān)管機(jī)構(gòu)朗朗上口的道理.

這些審慎措施包括利用貸款/房?jī)r(jià)比率來(lái)限縮民眾借款相對(duì)其房?jī)r(jià)的規(guī)模,同時(shí)對(duì)外幣借款設(shè)限.

但盡管有了這樣的經(jīng)驗(yàn),觀察家多表示各國(guó)當(dāng)局這次仍追趕不上價(jià)格上漲速度.

"他們可能認(rèn)為已經(jīng)學(xué)到了先前危機(jī)的教訓(xùn),但過(guò)去18個(gè)月左右的價(jià)格漲勢(shì)顯示,就連中國(guó)這樣的控制經(jīng)濟(jì),也沒辦法隨心所欲地控制價(jià)格."悉尼戴德梁行亞太研究主管David Green-Morgan表示.

"事後諸葛來(lái)看,各國(guó)當(dāng)局應(yīng)該在2008年就開始釋出更多建筑用地,但當(dāng)時(shí)恰逢全球陷入金融危機(jī),使得釋出土地?zé)o法成為政策上的明顯選擇."他補(bǔ)充道.

要利用管制來(lái)控制房?jī)r(jià)極為困難,因這類舉措的擴(kuò)散效應(yīng)將沖擊經(jīng)濟(jì)各個(gè)層面.

美國(guó)聯(lián)邦儲(chǔ)備委員會(huì)(FED)主席伯南克在2008-09年金融危機(jī)之前反對(duì)對(duì)美國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)祭出管控措施,稱這可能對(duì)經(jīng)濟(jì)其他層面造成影響.

不難想見許多經(jīng)濟(jì)學(xué)家如今認(rèn)為這是錯(cuò)誤的做法,但亞洲各國(guó)當(dāng)局仍可能小心以對(duì).

"若中國(guó)的目標(biāo)為年度國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)增長(zhǎng)約10%,有很大部分取決于穩(wěn)健的地產(chǎn)市場(chǎng)."Cushman & Wakefield的Han表示.

"因此與其采取對(duì)市場(chǎng)大舉開鍘的策略,各國(guó)政府將會(huì)以每?jī)蓚€(gè)月或每季的頻度來(lái)公布新措施,藉以掃蕩投機(jī)."

**進(jìn)一步舉措**

那麼投資者應(yīng)該預(yù)期哪些地區(qū)出臺(tái)何種舉措呢?

新加坡、香港、臺(tái)北和中國(guó)諸多城市仍然因最有可能形成價(jià)格壓力而受到矚目.

香港已出重拳,現(xiàn)料其在等待最新舉措產(chǎn)生效果,待明年某時(shí)再采取更多行動(dòng).

新加坡已暗示,可能采取進(jìn)一步舉措,可能向市場(chǎng)釋出更多土地,并采取更多抑制投機(jī)活動(dòng)的措施,例如對(duì)購(gòu)房後短期內(nèi)轉(zhuǎn)手徵收更高的課稅等.

"購(gòu)買多套住房、投資性購(gòu)房的投資者可能面臨更多的監(jiān)管風(fēng)險(xiǎn),"高緯物業(yè)市場(chǎng)的Han稱.

中國(guó)甚至面臨更艱難的政策平衡,因該國(guó)房地產(chǎn)地區(qū)差異巨大.

渣打銀行一項(xiàng)分析顯示,上海、深圳和成都等城市仍然面臨巨大的漲價(jià)壓力,而隨著新供給進(jìn)入市場(chǎng),大連和天津等"二線"城市房?jī)r(jià)可能下跌.

這意味著當(dāng)局料推出已在一些城市試行的房產(chǎn)稅,這些城市樓市存在泡沫,而盡量不在其它地區(qū)采取新舉措.

不過(guò)這可能說(shuō)易行難,當(dāng)局仍然難以與市場(chǎng)實(shí)際情況進(jìn)展步調(diào)一致.

"推出這種賦稅面臨技術(shù)和政治困難,"渣打銀行中國(guó)研究部主管王志浩(Stephen Green)在最近的一份研究報(bào)告中稱.

他表示,據(jù)稱上海近期的房產(chǎn)稅提案被國(guó)務(wù)院否決,因上海沒有對(duì)涉及的所有房產(chǎn)進(jìn)行充分調(diào)查,調(diào)查過(guò)程若不花上數(shù)年時(shí)間,也需數(shù)月.

當(dāng)局料仍會(huì)推進(jìn)這些稅種,不過(guò)稅率可能相當(dāng)?shù)?或?yàn)槊磕臧词兄滇缡?.3%-0.6%的累進(jìn)稅率.

不過(guò)關(guān)鍵是,由于多數(shù)亞洲房地產(chǎn)市場(chǎng)采取受管制的匯率制度,利率相對(duì)低,但當(dāng)局僅依靠監(jiān)管仍難以控制市場(chǎng).

"除非解決貨幣低估問(wèn)題,否則壓力將一直存在,這樣看來(lái),這些房地產(chǎn)舉措將只是治標(biāo)不治本,"荷蘭國(guó)際集團(tuán)的Condon稱.(